《陈巴尔虎旗住宅专项维修资金管理细则》政策解读

根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》,依据《内蒙古自治区住宅专项维修资金管理办法》《呼伦贝尔市住宅专项维修资金管理办法》有关规定，结合我旗住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)使用实际，现将有关工作流程作出规定。

一、优化一般使用、应急使用工作流程

( 一) 一般使用

涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的共用部分和建筑物及其附属设施的维修、更新和改造。业主委员会(未成立业主委员会或业主委员会失效的，由物业管理委员会或社区代行职责，下同)或由相关业主全权委托物业服务人等服务管理单位作为实施主体。接到业主报修或者发现问题后，由业主委员会或由其委托物业服务人进行现场核实，制定维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报旗维修资金管理机构审核备案并组织实施。具体使用程序附后(附件 1 ) 。

(二) 应急使用

主要适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

物业管理区域内有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

1.电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

2.消防设施存在严重故障需立即维修的；

3.屋面、外墙防水严重损坏；

4.二次供水、供热水泵运行中断的；

5.排水管道严重堵塞或爆裂；

6.建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

紧急情况下，物业企业依照合同提供修缮，超出维修责任的，及时做好警示、通知等配合义务，业主委员会或属地苏木镇人民政府可以依法申请使用维修资金；尚未产生业主委员会或业主委员会失效的，由属地苏木镇人民政府、社区、物业管理委员会组织代为维修，维修资金申请由属地苏木镇人民政府、社区、物业管理委员会组织实施。具体使用程序附后(附件2)。

(三) 使用范围

维修资金的使用遵循“谁收益、谁承担”的原则，可以按住宅小区的全部楼栋或单个楼栋的具体情况申请使用。

(四)有关使用要求

采用维修资金一般使用程序的业主委员会、物业管理委员会、社区、属地苏木镇人民政府或由业主委员会、相关业主全权委托的物业服务人，应当选聘具有相应资质的单位，进行工程施工、验收、造价决算等工作。一次性使用维修资金金额超过2万元及以上的，应当经过工程监理、审计机构等第三方机构的审核，有关机构的选取由业主委员会、属地苏木镇人民政府向旗维修资金管理单位申请实施，相关费用计入维修和更新、改造成本。一次性使用维修资金金额低于2万元的可参照执行。

采取应急使用的维修工程费用拨付后，业主委员会、物业管理委员会、社区、属地苏木镇人民政府应当将下列材料在物业服务区域内明显位置进行不少于7天的公示。

1.应急抢修申请

2.住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案；

3.工程决算书；

4.工程验收合格报告；

5.涉及楼栋、户数、面积和分摊方案；

6.税务局开具的维修统一发票；

7.维修资金管理机构认为按照规定应该公示的其他材料。

注：有关第三方机构的聘请可参照一般使用规定。

相关业主在公示中提出异议的，由业主委员会、物业管理委员会、社区、属地苏木镇人民政府组织异议人与维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

(五)不得列支情况

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.规划许可明示专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划许可列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

4.因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

5.根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

二、维修资金续交流程

住宅专项维修资金管理办法实施前，商品住宅已出售但未建立维修资金的，或是业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，住宅专项维修资金管理部门核实后，书面告知属地苏木镇人民政府，通知业主委员会、物业管理委员会督促业主交纳，业主拒绝交纳的，业委会经业主大会表决后可通过仲裁、诉讼等途径解决。

三、建立信息管理系统

应通过公开招投标方式选择住宅专项维修资金专户管理银行，专户管理银行应当建立信息管理系统，明确核算全部归集资金、支出资金和增益资金，设置各小区楼栋、单元分户账。建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

四、有关要求

一是为确保工作流程优化后的材料审核质量和资金使用安全，旗维修资金管理机构应加强组织领导，强化机构建设，配备专职人员；二是积极组织工作人员加大业务培训力度，加强作风纪律建设；三是积极宣传维修资金相关政策，定期协同苏木镇人民政府和物业主管部门组织业主、业主委员会、物业管理委员会、社区、物业服务人等进行维修资金业务知识培训，畅通维修资金使用渠道；四是进一步加强维修基金监管，旗维修资金管理机构采取再监督程序，对维修资金使用工程决算进行再次审计，确保维修资金使用安全。